【沃青雯律师】关于宅基地和农村房屋的科普（下篇）

[前情概要]
　　话表这老李家经过了一系列“内部资产重组”后，大儿子李甲合法获得了老宅却迁出了户口，小儿子李乙千辛万苦造了新房子却发现不符合法律规定。一张《限期责令改正通知书》在李家掀起了轩然大波。李甲还就《限期责令改正通知书》的具体行政行为申请了行政复议。
　　接下来，我们继续用自问自答的形式来展开此次科普的下半截儿。
[律师分析]
问题三：我要怎么拿到宅基地？
　　李甲和李乙分家的最大目的，应该说就是为了两兄弟可以分别有一处房屋可以居住。但李家的分户及建房手续的不完善，却成为了导致李甲和李乙房屋不同命运的导火索。
　　那么，应该如何取得宅基地呢？
　　首先，你得有块地。这不是废话，村里有宅基地的配额是一个不可或缺的前置条件，不是扯块地造上房子都能叫宅基地，这需要符合规划和土地指标的要求。当然，没有空地也没关系，集约型社会提倡的是节能、高效，所以进行房屋置换或者购买同村村民的老房子都是不错的选择。只要符合宅基地的申请资格，就可以向乡（镇）人民政府申请办理宅基地的变更登记手续。经乡（镇）人民政府及国土部门批准、登记备案后，你就可以拿到你的《集体土地建设用地使用权证》了。
　　关于申请宅基地的资格，有两个要点：本村成年村民和单独立户。但要注意的是，法律法规对不得审批农村宅基地的情形有明确规定：1.出租、出卖或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或者将住宅改作他用，再申请宅基地的；2.以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户的；3.现居住房屋建成不足十五年，又不属危房，要求拆建的；4.身边有子女的老人单独申请宅基地的；5.违法违章建房未处理结案的；6.其它不符合申请宅基地条件的。
　　这里要特别说明一下，宅基地审批的认定的“户”和公安户籍登记的“户”有一定的区别，不是单独户口本就一定可以申请宅基地，还要综合考虑农村风俗、共同生活情况、家庭成员关系等因素。不过一般情况下，凭户口本可以作为单独立户的依据。
　　问题四：我有房子，你敢买吗？
　　随着房产市场的逐步放开，农村房屋进行交易的例子也是屡见不鲜。虽然现行法律没有明确允许农村房屋可以进行交易，但是根据《土地管理法》第六十二条和《物权法》第一百五十三条的规定，我们可以推出：农村宅基地不得转让，农村房屋可转让。
　　这里会出现两种情况：
　　1.房屋转让给本村符合批地条件的人，受让人取得房屋所有权后应当重新就房屋下土地进行审批申请，将该块宅基地变更至自己名下，这实质是宅基地的置换，不会影响出让人再次申请宅基地；
　　2.房屋转让给非本村人或本村不符合批地条件的人，受让人仅取得房屋所有权而无法取得宅基地的使用权，出让人也不能再另行申请宅基地。理论上这就会陷入一个窘境：村里没法儿动你的房子，你也没法儿重建翻新，住到这房屋有一天塌了的时候，村里就能来使用土地了。而且到拆迁赔偿时，只有房屋的评估价款是房屋所有权人的，安置面积还是要归宅基地使用权人。
　　这种农村房地分离、地随房走的理念可以同时适用到非本村村民继承农村房屋（即通称的“世居户”）、村民取得房屋后将户口迁出等情形。回归到案例中，李甲取得该房屋后，将户口从本村迁出，已经丧失了在本村取得宅基地的权利，但因为房屋是合法取得的，应当受到法律保护，所以李甲仍可以在老宅中居住但不得再翻新重建。
 
[结语]
　　拥有一幢属于自己的房子是很多人的梦想，在城市房价高涨、地少人多的大环境下，集体土地必然成为一块香饽饽。但是不管是原住居民还是外来投资，都不能小觑农村宅基地和房屋存在的法律问题哦~