【王铭律师】萧山业主拒交物业费，有理还是无理？

　　近年来，物业公司与业主之间的矛盾有着愈演愈烈的趋势，业主维权的案例也屡见不鲜。物业服务合同纠纷俨然成为当前的一大亮点，光就物业费纠纷来看，业主拒交的理由各种各样，那么这些理由是否能得到法院支持？

[案情简介]

　　2011年12月，张某所在小区的业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》，约定由该物业公司为小区提供物业管理服务，合同期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止。合同签订后，物业公司依约提供了物业服务，但张某一直拒绝交纳物业服务费。多次催讨未果后，物业公司将张某诉至萧山法院，要求张某立即交纳物业服务费。

[庭审过程]

　　业主张某进行口头答辩，其拒交物业费理由如下：一、物业公司与小区业主委员会签订的《物业服务合同》对业主无约束力；二、房子漏水，存在质量问题；三、车辆被砸，不予交纳物业费。
针对业主张某的抗辩，笔者作为物业公司代理人，提出：
　　一、根据《物权法》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，本案所涉《物业服务合同》是业委会代表全体业主与物业公司签订，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，因此，《物业服务合同》合法有效，对全体业主均具有法律约束力。如业主认为业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益的，可请求人民法院予以撤销。
　　二、物业公司与业主张某之间是物业服务关系，开发商与业主张某之间是商品房买卖合同关系，物业公司与房地产开发商是两个独立的民事主体，应各自承担民事责任。房子如有质量问题，应向开发商主张权利，张某不能以此为由拒交物业费。
　　三、被告车辆是被第三人所砸，并无证据表明系物业公司服务瑕疵导致，且已报案处理。另，物业公司是为全体业主提供物业服务，业主张某的意见系个人意见，不能代表全体业主，不能以此为由拒交物业费。

裁判结果

　　结合本案具体情况，法院对业主提出的抗辩理由未予采纳，一审判决如下：一、张某在判决生效后十日内支付物业公司物业费X元；二、案件受理费由被告承担。后张某提起上诉，杭州市中级人民法院二审判决如下：驳回上诉，维持原判

[律师提醒]

　　本案仅是众多物业纠纷的缩影。据萧山区人民法院统计数据显示，2013年度物业纠纷案已达1092件，结案1088件，较2012年度收案件数增长近50%。当前，物业公司与业主之间有着剪不断、理还乱的矛盾纠葛，如何解决双方之间的纠纷已经成为不可避免的话题。
　　1、业主应审慎细致地审查物业服务合同，充分了解自身权利和义务。同时，应当增强契约意识，在享受物业服务的同时也应履行交纳费用的相关义务。
　　2、业主若发现物业服务问题，应采取积极的态度，通过与物业公司的沟通和谈判，明确指出物业公司的不足，同时，注意相关证据的收集和保存，切不可通过激进、偏执手段进行维权，以免造成对其他业主合法权益的损害。
　　3、物业公司应不断细化物业服务合同内容，与时俱进，在明确双方权利义务的同时，也为日后的服务提供判断的依据。
　　4、物业公司与业主在发生纠纷时，可先协商解决，但双方往往针锋相对而不利于矛盾解决。此时双方可寻求第三方介入，例如在前期协商过程中便可向专业律师咨询，在有法可依、有理可据的情况下进行有效协商，如协商不成再通过诉讼途径寻求解决。如此，不仅可为纠纷双方减少诉累，也有利于解决问题。

[法条参考]
《物权法》第七十八条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条；国务院《物业管理条例》；《浙江省物业管理条例》；《杭州市萧山区物业服务收费管理实施办法》等。