【沃青雯律师】关于宅基地和农村房屋的科普（上篇）

　　在轰轰烈烈的城市化大改造进程中，农村户口自此逆袭，农村户口男青年成为大萧山丈母娘最爱（没有之一）。
但是，人生在世总有那么多疑问。有地有房有老婆的你，有时候偶尔也会想：这农村房子能不能卖了？老婆跟你一哭二闹三上吊的时候，你也会暗暗思考：要是真离婚了老太婆会不会来跟我分房子？甚至可能有一天，隔壁王叔叔家的二婶的三舅爷觉得你是个可造之材非得把自家宅基地送给你造房子，你又该怎么办？
科普之前，我们先来讲一个真实的故事。
[案情简介]
　　老李系萧山区某镇A村村民，早年经镇政府同意在A村批地建房，并取得《集体土地建设用地使用权证》。老李有两个儿子，李甲和李乙。2006年，李甲和李乙在村委见证下分家：老李、老李妻子和小儿子李乙一户，大儿子李甲单独成户；同时，老李将老宅赠送给了大儿子李甲。分户后不久，李乙在新的地块建造了自己的农村住宅，随后和父母一起搬进了新居。
　　2008年，李甲和李乙正式去派出所办理了户籍变更手续。2011年，李甲娶了外村的姑娘，并将户口迁到了女方村里，成为了上门女婿。
　　日子一天天过去。2014年某天，老李突然接到镇政府发出的《限期责令改正通知书》，说是老李户涉嫌“一户多宅”，要求老李限期拆除多余房屋。老李的脑子duang的一下，立即找来两个儿子商量。李甲一激动，向政府申请了行政复议。

[律师分析]
　　对于这种晴天霹雳一样的“神展开”，笔者用几个问题来进行分析，希望可以帮助您悄悄get√新技能。
　　问题一：你家的地真的是你的吗？
　　在家庭会议后，李乙偷偷从抽屉里翻出了珍藏着的村委会见证过的分家析产协议、建房协议和新宅的建房规划申请表（仅有村委会盖章），觉得自己的房子是批过的，一颗心终于落回了肚子里。
　　但如果你像李乙一样认为自家的房屋有村里的建房协议和建房审批表就有可以高枕无忧了，那你就图样图森破了。《土地管理法》规定，宅基地的取得除了村里的安排和同意之外，还需要经过乡（镇）人民政府及国土部门的审批。也就是说，《批地建房申请表》上，不仅要有村里的盖章，还要有镇政府的红章，所以千万要把审批程序走到位！要不然，单从法律上来讲（请不要说我们村都怎样做的，那不是法律规定哦），你家的宅基地还是个黑户口，造的房子也是个私生子。
　　这一点，在“外嫁女离婚后回娘家村里建房”的情况下要尤其需要注意。嫁出去的姑娘离婚后把户口迁回娘家（或者根本从未迁出）很常见，带着外孙或外孙女的户口一起回来的也很普遍。农村女性并非一概不能批地建房，理论上只要户口性质没有变更为城镇居民且在本村单独立户的，就有向村、镇申请宅基地建房的权利。

　　问题二：那幢房子到底是谁的？
　　农村房屋因为没有房产证，所以在认定所有权上经常会存在争议。一般来说，农村房屋的所有权首先通过建房审批表中登记的户内成员名字来确定所有权人（共有人）。其次，结合房屋建造时的出资凭证、转让协议、赠与协议等都可以用来证明农村房屋的实际所有权人。如果农村房屋进行过加盖或重建，那么加盖或重建部分一般认为是当时各家庭成员的共有财产。这也就是为什么离婚时，农村房屋往往要另行通过分家析产诉讼来进行分割的原因了。
　　前述案例中，虽然《集体土地建设用地使用权证》上是老李的名字，但老宅的《批地建房审批表》上登记的是老李、老李老婆、李甲和李乙共计四人。因此，表面上是老李把老宅送给了李甲，其实质是老李全家进行分家析产时一致同意将老房子分给了李甲。在分家协议签订后，李甲是真真正正的合法取得了老宅的所有权。
　　然后，结合问题一和问题二，我们就会惊奇的发现：李甲名下的老房子是合法享有的，而李乙建造的新房子居然才是可能被认定为“违建”的那个！