【程碧君律师】二手房买卖五点注意事项

　　近段时间以来，随着生活水平的不断提高和房地产政策的变化，二手房买卖又开始重新火热起来。但同时，在二手房买卖过程中，也发生了不少无法过户、不肯卖房等纠纷。如何顺利买到二手房并且过户？且看律师给你支支招。

1、房屋权属要明确

　　卖房人是不是真正的房主，是不是完全的房主？

　　这时候一定要卖房人提供房屋所有权证原件，明确卖房人是房屋的真正的房主；更要确定是否存在共有权人，确定卖房人是完全的房主；还可确认产权证上登记的面积与实际面积是否相符等信息。同时，双方还可到房管部门查验卖房人提供的产权证的真实性。

　　如果卖房人确实因客观原因无法提供产权证原件的，双方可前往房管部门查询卖房人拥有的房屋信息。

2、房屋更名/过户要问清

　　房屋将来能不能更名/过户？有些买房人买的预售房，因此，他们与卖房人约定的是去开发商处更名。但实践中，也确实出现了无法更名的情况。

　　买房人在签订合同前，最好向开发商或者房管部门问清房屋更名/过户的条件，防止签了合同却无法更名/过户，最终遭受损失。

3、他项权利要查清

　　房屋有没有租赁？房屋有没有抵押？卖房人对房屋是不是拥有完全的处分权利？

　　如果房屋有租赁，那么根据法律规定，买卖不破租赁，也就是说如果存在租赁的，即使卖房人与买房人签订合同，也不能解除原来的租赁关系，只能等到原有的租赁期限到期或租赁关系解除，买房人才可以行使完整所有权。

　　如果有抵押，那就更加不用说了，没有解除抵押关系前，房屋都无法过户。

4、合同要写清

　　我们当然卖房人、买房人都是带着真心诚意来买卖房屋的，但世事难料，有时候签了协议之后，卖房人转念一想，这是祖上传下来的，我还是不卖了；或者买房人听旁人一说，二手房是非多，不如去买新房。因此，二手房买卖过程中往往容易出现各种各样的纠纷。出现纠纷也不用慌，看看协议来定神。如有违约行为，应承担怎样的违约责任？可否解除买卖合同？

　　这时候，合同就起到了至关重要的作用。现在二手房交易过程中，大多通过中介来促成二手房交易，而中介用的合同板式又五花八门。卖房人、买房人一定要看清双方的权利义务、违约责任是否规定到位，有否需要补充。又比如定金和订金，一字之差，但承担的违约责任完全不同。

5、钱不可随意垫付

　　先交钱再更名/过户，还是先更名/过户再交钱？

　　如果房屋是按揭贷款的，那么一般来说，如果要过户的话，需要卖房人还清贷款解除抵押后才能进行过户。在这过程中，有些卖房人会提出希望买房人先付清全部购房款或者垫付还贷款，等解除抵押后立即办理过户。

　　但其实这种交易方式存在一定的风险。如果卖房人诚实守信、未隐瞒其经济状况的，那么先行支付购房款，也是可行的。但如果卖房人隐瞒其经济状况，在买房人先行支付购房款后，房屋却因为卖房人的经济状况被查封的话，房屋将无法过户，而先行支付的购房款也只能根据合同约定处理。但这种情况下，卖房人的经济状况往往已经陷入捉襟见肘的境地，能否实际追回先行支付的购房款也是未知之数。

　　因此，如果是按揭贷款的，与其先行支付购房款来尽早解除抵押，不如买房人在购房价格上适当让步，而由卖房人独立还清贷款。