【孙勇龙律师】政信解读 | 楼市新政下，杭州自持商品房屋解禁还有多远？

经查询，2021年，西安陆续出台《西安市2021年住房租赁试点工作实施方案》（市政办发〔2021〕16号）、《西安市租赁住房房源筹集工作实施细则（试行）》（市建发〔2021〕60号）、《西安市住房和城乡建设局 西安市自然资源和规划局关于进一步加强对配竞自持租赁住房管理的通知》（市建发〔2021〕145号）等文件，建立配竞商品住房自持租赁住房制度，具体为：新出让商品住宅用地，按照比例设定企业自持租赁住房面积；当地价达到最高限价时，也可转竞自持租赁住房面积；配建自持年限不低于10年，自持期内不得交易或以租代售，自持期满后，租赁住房可上市交易。

而在杭州，从2017年开始，陆续出台《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》（杭房市场〔2017〕4号）、《杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案的通知》（杭政办〔2017〕4号）、《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》（杭房市场小组〔2018〕4号）等规定，明确自持商品房屋制度，具体为：对以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持商品房屋面积。

对比西安和杭州的自持商品房屋制度，最大区别为西安的商品住房自持租赁住房自持有年限约定，自持期满后，租赁住房可上市交易；而杭州的自持商品房屋年限，与土地出让年限一致。

《城市房地产管理法》第十八条：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条：土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”

《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》明确因调整土地使用条件等情况需补缴地价款的评估规范。