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@所有企业,《民法典》提醒您:房屋租赁合同要注意这些风险!

更新时间:2020-06-22 09:13:12点击次数:221次

《民法典》租赁合同章以《合同法》分则中租赁合同章为基础,吸收了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的精神,总体而言变化不大。

但是,本团队需提醒,先前的《解释》只适用于城镇房屋租赁,而《民法典》如无明确为房屋租赁,则适用于所有租赁合同,并不局限于城镇房屋租赁。

一、明确出租人不承担维修义务的情形

新旧条文对比

旧法

民法典

《合同法》§221

承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

《民法典》§713

承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担前款规定的维修义务。

风险提示

该条第二款规定了出租人承担维修义务的除外情形,企业作为承租人在签订租赁合同时应对承租人的过错这一概念予以限定,否则有可能会面临出租人主张由承租企业自行承担维修义务的风险。法律顾问建议

企业在承租房屋签订租赁合同时,应仔细审查维修义务条款,若无相关条款约定,可视情况要求在合同中列举属于承租人的过错的情形,限定免除出租人维修义务的范围。

例如:

1)承租人擅自改变房屋建筑主体或承重结构或扩建;

2)承租人恶意破坏房屋内大型设施设备;

3)承租人擅自改变房屋的使用用途

……

二、增加了承租人的优先承租权

新旧条文对比

旧法

民法典

《合同法》§236

租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

《民法典》§734

租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

风险提示

原《合同法》只赋予承租人同等条件下的优先购买权,而《民法典》更进一步,规定租期届满承租人享有优先承租权。

本团队注意到,虽然《合同法》没有规定,但上海、广东等地已经以地方性法规的形式确立了优先承租权,例如:

《上海市房屋租赁条例》§44:房屋在租赁期满后继续出租的,承租人在同等条件下享有优先承租权。

《广东省城镇房屋租赁条例》§21:下列人员在同等条件下,按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权:

(一) 房屋共有人;

(二) 原承租人。

法律顾问建议

1、《民法典》实施前,且当地目前无相关地方性法规规定的,建议承租人可与出租人协商约定期满后的优先承租权。如合同已有约定的,因优先承租权并非法定权利,仅在租赁合同双方之间发生效力,因此出租人侵害承租人优先承租权的,承租人只能主张违约责任。

2、若当地地方性法规规定了优先承租权,以及《民法典》施行后,出租人需注意此时优先承租权系法定权利。但本团队建议在签订合同时明确约定若出租人侵害承租人的优先承租权,承租人有权主张损害赔偿,甚至可以约定具体的计算标准。

3、承租企业须注意,优先承租权无法对抗出租人的所有权,即期满后双方只有对于续租事宜达成一致的,承租人才可以在同等条件下优先承租。

三、承租人优先购买权的限缩

新旧条文对比

旧法

民法典

《合同法》

§230:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《民法典》

§726:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

风险提示

与旧法相比,《民法典》对承租人的优先购买权进行了两处限缩,一是对房屋出租人向按份共有人、近亲属的出卖行为优先于承租人优先购买权,二是对承租人行使优先购买权的期限进行了规定。

法律顾问建议

1、法律不保护躺在权利上睡觉的人。对于享有优先购买权的承租人来说,其明确表示行使优先购买权的行为应在法定的15日期限内作出,否则便视为放弃优先购买权,也是对房屋出租人利益的保护。

2、作为房屋出租人,其对外转让所出租的房屋时,对向承租人履行通知义务一事需要做好证据留存,防止后期承租人以未收到过通知为由而主张出租人的行为损害其优先购买权,要求出租人赔偿。

(编辑:越风团队)

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