疫情期间与物业相关法律问答

   自2020年1月23日上午，浙江省政府决定启动重大公共突发卫生事件一级响应以来，已经到了第17天。2月8日，杭州企业复工申报平台正式上线，全市企业开始进入有序复工阶段。

   附杭州市企业复工申报指南：

   https://mp.weixin.qq.com/s/7RhYuCA7W4BVauAhYrhFBw

【鉴于疫情形势仍然严峻，律师建议，各企业如非特殊必要行业，请勿盲目急于复工。】

   相比目前仍在停工状态的大部分企业，小区物业服务企业却已经从大年三十一直奋战至今。随着复工阶段的到来，住宅小区及商业办公楼的物业服务管理将面临新的挑战，本团队就疫情期间物业服务相关法律问题做了梳理。

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Q1：物业在疫情防控中的责任？

A1：《中华人民共和国突发事件应对法》第四十九条规定“自然灾害、事故灾难或者公共卫生事件发生后，履行统一领导职责的人民政府可以采取下列一项或者多项应急处置措施：……（六）组织公民参加应急救援和处置工作，要求具有特定专长的人员提供服务；……”在全国启动公共卫生事件一级响应的情况下，物业服务企业根据各级政府主管部门的通知要求，作为物业服务区域的管控责任主体，应当积极协助政府做好管控防治工作。

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Q2：物业管理中可以采取哪些措施？

A2：物业服务企业应当根据《中华人民共和国突发事件应对法》、《中华人民共和国传染病防治法》的规定及传染病防治操作要求对物业服务区域及自身工作人员进行管理，如安排人员在物业出入口处对进入人员进行体温检测并观察其健康状况、对进出人员做好登记备案、对出现的可疑症状人员进行劝返、定期对物业区域进行消毒等。中国物业管理协会已发布《写字楼物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》和《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》，供物业服务企业参照执行。

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Q3：物业服务企业根据街道和社区的要求进行管控，导致业主损失的，责任应当由谁承担？

A3：物业公司按照社区、政府部门的规定提供配合服务时，相当于接受政府委托履行社会管理职能，在委托范围内发生纠纷产生的责任由委托方（社区或政府）承担，物业公司超出委托范围对业主造成的损害仍由物业公司自行承担。

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Q4：物业公司是否可以拒绝业主出入小区或封闭小区出入道路？

A4：除非政府公告要求执行相关措施，物业无权阻止业主出入。如对小区实行封闭化管理的，应当保留必要的出入口，且必须保证消防安全通道的畅通。对外来人员的管理应当以劝返为主要方式，不得采取暴力强制措施；对发现的疑似人员，应当及时上报，必要时报警处理。

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Q5：物业工作人员到岗问题？

A5：根据人社厅发明电【2020】5号文件《人力资源社会保障部办公厅关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》，对新型冠状病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接触者在其隔离治疗期间或医学观察期间以及因政府实施隔离措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的企业职工，企业应当支付职工在此期间的工作报酬，并不得依据《劳动合同法》第四十条、四十一条与职工解除劳动合同。在此期间，劳动合同到期的，分别顺延至职工医疗期期满、医学观察期期满、隔离期期满或者政府采取的紧急措施结束。但应当注意的是，非以上五类人员，在企业正常开展生产或已经依法复工的情况下，仍拒绝按照企业规定参加工作的，不属于文件规定的不得解除劳动合同的情形。同时，企业应当对职工健康进行检测，并为职工提供必要的安全防护。

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Q6：疫情期间小区物业费如何缴纳？

A6：疫情期间居民小区的物业仍在持续提供服务，期间产生的物业费用应当缴纳。

物业费用缴纳可以采用线上缴费等不受疫情影响的方式的小区，业主应当及时通过线上缴费等方式及时缴纳；对无法采用线上缴费、业主因疫情无法按时缴纳物业费的情况，不应认定为延迟缴纳物业费。此种情形下，物业服务企业不应当要求业主承担迟延缴纳的违约金。但是，在缴费条件恢复后，业主应及时缴纳物业费，不得以不可抗力为由要求不缴或少缴物业费。

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Q7：因疫情导致商铺长期停止营业，商铺物业费是否缴纳？

A7：疫情问题导致商业楼关闭，部分店铺长时间无法营业，无法营业期间的物业费用缴纳首先应当根据物业服务协议约定执行。在协议未约定的情况下，可由业主和物业企业协商确定，特别需要考虑不可抗力情况下合同履行的相关规定。

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Q8：为疫情防控产生的费用如何分摊？

A8：物业应疫情防控要求，对公共区域、公共设备设施增加消毒频率，增加人员管理，都会增加物业管理费用。按照服务协议约定不同，酬金制的物业服务方式下该类费用由业主共同承担，但包干制的物业服务模式下该类成本将由物业公司自行承担（不考虑政府补贴等因素）。但出于保证物业服务质量及维持物业公司运转的考量，物业公司可以与业委会就疫情防控专项补贴进行协商，但结果应以双方自愿达成一致为基础。

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Q9：物业合同在疫情期间到期怎么办？

A9：《杭州市物业管理条例》第三十五条规定，物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会会议开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作，经双方协商，原物业服务企业同意延续的，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。疫情期间业委会无法召开业主大会重新选聘物业企业，疫情期间物业服务合同到期的，物业公司应当继续为业主提供服务，服务及费用结算可参照该条方式执行。

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Q10：物业服务企业在疫情期间的监督管理？

A10：物业企业的主管部门为当地住保房管部门，相关情况均可向住保房管部门反映。2月7日，杭州市住保房管局对16个防控得力物业项目进行了公示表扬。根据各区、县（市）住保房管部门报送的前期检查考核情况，对落实疫情防控工作不到位的物业项目将通过通报批评、物业管理项目考核扣分、取消年度评优评先资格等方式进行处理，考核结果可能影响物业服务企业进入当地服务市场资格。

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   接下来是疫情从输入性向扩散性过渡的关键时期，大家再在家坚持几天，既可以减少相关部门的防控风险，也是对自己和家人的安全负责。