近年来，物业服务企业与业主之间的矛盾纠纷日显突出。近期，萧山某小区刚交付不久，业主大会尚未成立，入住的很多业主因对开发商选定的物业服务企业不满意，向街道、住建局等部门联名提出想要更换物业服务企业。

这样的情况屡见不鲜，让我们一起结合新修订施行的《杭州市物业管理条例》，看看开发商选定的物业服务企业应如何更换。

01 开发商选定的物业服务企业能否更换

含有住宅物业的建设项目，建设单位在取得商品房预售许可证或者进行现房销售前，已经选定一家物业服务企业并与其订立前期物业服务合同。

根据《民法典》的相关规定：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，经业主共同决定，可以更换前期由开发商选定的物业服务企业。但是解除合同造成损失的，前期物业服务企业会要求赔偿损失。 

02 如何更换物业服务企业

由于新交付的小区尚未成立业主大会导致更换开发商选定的物业服务企业更换困难。2022年3月1日新修订施行的《杭州市物业管理条例》创新设立物业管理委员会制度为新小区更换开发商选定的物业服务企业提供了新思路。

（一）具备召开首次业主大会会议的条件更换物业服务企业的前提

召开首次业主大会会议的条件：

（二）组建物业管理委员会为更换物业服务企业提供支撑

根据《杭州市物业管理条例》和《杭州市物业管理委员会组建运行实施办法（试行）》的有关规定，新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件或具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的，所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当及时组建物业管理委员会。

物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位各指派一名代表和业主代表组成，成员人数应当为七人以上十一人以下的单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一。

物业管理委员会成立后，对已具备召开首次业主大会会议条件但未能成立业主大会的小区，由物业管理委员会组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项，并临时代为履行业主委员会的职责。

03 更换前期物业服务企业的流程

想要更换前期物业服务企业，需要先行组建物业管理委员会。根据《杭州市物业管理委员会组建运行实施办法（试行）》，物业管理委员会组建程序如下：

对于前期物业合同服务期限尚未届满，在尚未成立业主大会的前提下，物业管理委员会组织业主更换物业服务企业可参考以下流程：